與你有關(guān)！營改增后個人買房要多繳稅嗎？附四大行業(yè)攻略

時間：2023-01-07 01:22:36來源：food欄目：餐飲美食新聞閱讀：

將于2016年5月1日全面推開的營業(yè)稅改征增值稅實施方案細則“揭開面紗”，標志著已實施4年多的營改增改革迎來“收官”之戰(zhàn)。隨著最后4個行業(yè)——建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)告別營業(yè)稅，這場涉及近千萬戶新納稅人、全年減稅超5000億元的重大改革將對企業(yè)和個人稅負影響幾何？四大行業(yè)又該怎樣應對？關(guān)乎你我的錢袋子，趕快看看！

一、稅負漲了嗎

改革后，建筑業(yè)一般納稅人將從此前繳納3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅；小規(guī)模納稅人則使用3%的增值稅征收率。

安徽省國稅局貨物和勞務稅處調(diào)研員江山認為，隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進項抵扣，改革有助于消除重復征稅，但目前建筑業(yè)發(fā)票管理有待規(guī)范。

他舉例說，一個總造價1000萬元的建筑項目，按營業(yè)稅3%計稅，承擔稅負30萬元；實行增值稅后，如果成本800萬元，那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元，按11%的稅率，稅負為22萬元。

二、房企減負會降房價嗎

實施方案落地，房地產(chǎn)業(yè)從此前征收5%的營業(yè)稅，改為適用11%的增值稅率。人們關(guān)心，買房會降價嗎？

方案最受關(guān)注的，是明確房地產(chǎn)項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房價?！敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌說，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔。但由于政策剛發(fā)布，最終對房價影響幾何要視后期執(zhí)行和抵扣空間界定等具體情況而定。

三、個人賣房要多繳稅嗎

實施方案中，百姓最關(guān)注個人賣房是否要多繳稅？目前，我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅。

根據(jù)新規(guī)，增值稅替代營業(yè)稅后，個人購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買兩年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。而且即便稅率相同，由于增值稅計算方法不同，計稅依據(jù)需轉(zhuǎn)化為不含稅價，實際稅負還會更低。

中國國際稅收研究會學術(shù)委員汪蔚青算了一筆賬：市民出售購買兩年內(nèi)房屋，如果銷售額總價100萬元，本來需繳納營業(yè)稅5萬元?，F(xiàn)在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05）=95.24萬元，即4.76萬元是應繳納增值稅額，相比營業(yè)稅少了0.24萬元。

方案也體現(xiàn)了“因城施策”方針，如規(guī)定北上廣深一線城市要銷售購買兩年以上的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個人出租不含住房的不動產(chǎn)，按5%的征收率計算應納稅額；個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

四、金融業(yè)稅負降了嗎

作為產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，金融服務主要是經(jīng)營金融保險的業(yè)務活動，如貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉(zhuǎn)讓等。改革后由原來5%的營業(yè)稅率改為6%的增值稅率。

專家認為，改革不會對金融業(yè)整體稅負產(chǎn)生重大影響?！皬臓I業(yè)稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點，但考慮到可抵扣因素，特別是不動產(chǎn)抵扣，金融業(yè)稅負應能實現(xiàn)只減不增。”張斌說。

此外，方案還明確一些優(yōu)惠政策，如金融機構(gòu)農(nóng)戶小額貸款、國家助學貸款、個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍；存款利息、被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項目。

五、日常生活受益多少

教育、醫(yī)療、餐飲、旅游、娛樂、住宿等生活服務業(yè)與百姓生活最為緊密。改革對行業(yè)稅負和百姓生活影響怎樣？

托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務，養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務，婚姻介紹服務，殯葬服務，個人銷售自建自用住房、學生勤工儉學提供的服務……方案明確了數(shù)十項免征增值稅項目，保障百姓基本的公共服務。

而對于生活服務業(yè)從原來5%營業(yè)稅變?yōu)?%增值稅，汪蔚青認為，由于有進項抵扣，行業(yè)稅負仍有可能下降。

此外，由于餐飲、美容、酒店等年銷售額未超500萬元的小微企業(yè)占比較大，這些小規(guī)模納稅人將按3%的征收率簡易征稅，低于原先營業(yè)稅稅負。

四大行業(yè)應對攻略

攻略之一：建筑業(yè)

建筑業(yè)營改增帶來啥變化

①建筑業(yè)將從征收3%的營業(yè)稅，改征11%的增值稅。

②11%的增值稅稅率適用于建筑業(yè)一般納稅人。而小規(guī)模納稅人，可選擇簡易計稅方法征收3%的增值稅。

③建筑業(yè)企業(yè)大量的沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發(fā)票，這將導致進項稅額減少，成本相應增加。

④建筑企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，外部勞務費用在施工成本中所占比重為20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進項發(fā)票。

建筑業(yè)營改增有哪些福利

①在三種特殊情況下，原本按照11%征收增值稅的一般納稅人，也可以選擇按3%簡易征收增值稅。

a一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務

b一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務

c一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務

②還有增值稅零稅率的優(yōu)惠哦！這適用于工程項目在境外的建筑服務。

攻略二：房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)營改增中稅率

不動產(chǎn)租賃服務、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

房地產(chǎn)營改增將帶來哪些影響？

首先，不動產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤水平，助推規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應新模式。

其次，為實現(xiàn)進項抵扣，開發(fā)商會將建安、咨詢和設計等業(yè)務外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進行業(yè)細分、專業(yè)化經(jīng)營；

再次，增加抵扣額和確認抵扣，會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾；

最后，由于土地或房屋增值越多，開發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發(fā)商不再靠漲價獲益，而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。

二手房交易符合條件可免增值稅

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

②個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

攻略三：金融業(yè)

金融業(yè)營改增稅率變化

金融業(yè)將從征收5%的營業(yè)稅，改征6%的增值稅。

營改增試點過渡政策的規(guī)定，以下項目免征增值稅

（一）以下利息收入。

1.2016年12月31日前，金融機構(gòu)農(nóng)戶小額貸款。

小額貸款，是指單筆且該農(nóng)戶貸款余額總額在10萬元（含本數(shù)）以下的貸款。

2.國家助學貸款。

3.國債、地方政府債。

4.人民銀行對金融機構(gòu)的貸款。

5.住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放的個人住房貸款。

6.外匯管理部門在從事國家外匯儲備經(jīng)營過程中，委托金融機構(gòu)發(fā)放的外匯貸款。

7.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。

（二）被撤銷金融機構(gòu)以貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、票據(jù)等財產(chǎn)清償債務。

被撤銷金融機構(gòu)，是指經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社。除另有規(guī)定外，被撤銷金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受被撤銷金融機構(gòu)增值稅免稅政策。

（三）保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費收入。

一年期以上人身保險，是指保險期間為一年期及以上返還本利的人壽保險、養(yǎng)老年金保險，以及保險期間為一年期及以上的健康保險。

上述免稅政策實行備案管理，具體備案管理辦法按照《國家稅務總局關(guān)于一年期以上返還性人身保險產(chǎn)品免征營業(yè)稅審批事項取消后有關(guān)管理問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第65號）規(guī)定執(zhí)行。

（四）下列金融商品轉(zhuǎn)讓收入。

1.合格境外投資者（QFII）委托境內(nèi)公司在我國從事證券買賣業(yè)務。

2.香港市場投資者（包括單位和個人）通過滬港通買賣上海證券交易所上市A股。

3.對香港市場投資者（包括單位和個人）通過基金互認買賣內(nèi)地基金份額。

4.證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運用基金買賣股票、債券。

5.個人從事金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務。

攻略四：生活服務業(yè)

營改增稅率變化

統(tǒng)一改征6%的增值稅。

營改增試點過渡政策的規(guī)定，以下項目免征增值稅

1.托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務。

2.養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務。

3.殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務。

4.婚姻介紹服務。

5.殯葬服務。

6.殘疾人員本人為社會提供的服務。

7.醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務。

8.從事學歷教育的學習提供的教育服務。

9.學生勤工儉學提供的服務。

10.農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關(guān)技術(shù)培訓業(yè)務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。

11.紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務取得的第一道門票收入。

12.寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動的門票收入。

13.2017年12月31日前，科普單位的門票收入，以及縣級以上黨政部門和科協(xié)開展科普活動的門票收入。

14.政府舉辦的從事學歷教育的高等、中等和初等學校（不含下屬單位），舉辦進修班、培訓班取得的全部歸該學校所有的收入。

舉辦進修班、培訓班取得的收入進入該學校下屬部門自行開設賬戶的，不予免征增值稅。

15.政府舉辦的職業(yè)學校設立的主要為在校學術(shù)提供實習場所、并由學校出資自辦、由學校負責經(jīng)營管理、經(jīng)營收入歸學校所有的企業(yè)從事《銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》中“現(xiàn)代服務”（不含融資租賃服務、廣告服務和其他現(xiàn)代服務）、“生活服務”（不含文化體育服務、其他生活服務和桑拿、氧吧）業(yè)務活動取得的收入。

16.家政服務企業(yè)由員工制家政服務員提供家政服務取得的收入。

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來源：經(jīng)濟日報（ID：jjrbwx）、北京晨報

本文編輯：姜美羊

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